Cómo se calcula el dividendo de un crédito hipotecario
Los créditos hipotecarios en Chile usan el sistema francés de amortización: la cuota es siempre la misma, pero su composición cambia mes a mes. Al principio casi todo lo que pagas es interés y muy poco capital; hacia el final ocurre lo contrario. Por eso, después de cinco años de un crédito a treinta, todavía debes cerca del 90% del monto original.
La fórmula toma tres datos: el monto del crédito, la tasa mensual y el número de cuotas. La tasa que publican los bancos es anual, y su equivalente mensual se obtiene capitalizando —no dividiendo por doce—, que es la convención que usa este simulador.
A la cuota de capital e interés se le suman los seguros obligatorios (desgravamen e incendio/sismo), que se cobran sobre el saldo insoluto. Ese conjunto es lo que efectivamente pagas cada mes y lo que en Chile se llama dividendo.
Por qué el crédito se expresa en UF y no en pesos
Prácticamente todos los créditos hipotecarios chilenos se pactan en UF. La razón es que un préstamo a veinte o treinta años en pesos nominales sería un riesgo inmanejable para el banco: la inflación acumulada de tres décadas destruiría el valor de lo prestado. Al expresarlo en UF, el capital mantiene su valor real y la tasa de interés que se cobra encima es una tasa real, no nominal.
Para ti esto significa que tu dividendo en pesos sube todos los meses, aunque la cuota en UF sea idéntica. Con la UF de hoy en $40.845, un dividendo de 15 UF son $612.672; el próximo año esa misma cuota costará algo más en pesos. Si quieres ver la conversión exacta cualquier día, usa el conversor UF a pesos.
Cuánto cambia el dividendo según el plazo
Estirar el plazo baja la cuota pero encarece el crédito, y la diferencia no es menor. Estos son los números para un crédito de 3.000 UF ($122.534.370) a una tasa anual de 4,5%:
| Plazo | Cuota mensual | Intereses totales |
|---|---|---|
| 15 años | 22,81 UF · $931.739 | 1.106,11 UF |
| 20 años | 18,83 UF · $769.258 | 1.520,08 UF |
| 25 años | 16,52 UF · $674.826 | 1.956,51 UF |
| 30 años | 15,04 UF · $614.312 | 2.414,45 UF |
Pasar de 20 a 30 años baja la cuota, pero puedes terminar pagando en intereses casi tanto como el valor de la propiedad. La recomendación práctica es tomar el plazo más corto que tu presupuesto tolere sin ahogarte, sabiendo que siempre puedes prepagar.
Cuánto pie necesitas
Los bancos chilenos financian habitualmente hasta el 80% del valor de la propiedad, es decir, exigen un pie del 20%. Existen créditos con 90% de financiamiento —pie del 10%— pero vienen con una tasa más alta, porque el banco asume más riesgo. En propiedades de inversión o segunda vivienda el pie exigido suele subir a 30% o 40%.
El pie no es lo único que necesitas tener ahorrado. A eso se suman los gastos operacionales: tasación, estudio de títulos, redacción de escritura, notaría, inscripción en el Conservador de Bienes Raíces e impuesto al mutuo. En conjunto rondan el 2% del monto del crédito, y muchos compradores los descubren tarde.
Qué renta te piden para que te aprueben
La regla no escrita del mercado chileno es que el dividendo no debe superar el 25% de la renta líquida del hogar. Algunos bancos estiran hasta el 30% para perfiles con buen historial o con codeudor. Si el dividendo estimado es $612.672, la renta líquida sugerida ronda los $2.450.687 mensuales.
Además del ratio de renta, el banco evalúa tu comportamiento de pago, tu antigüedad laboral (habitualmente piden un mínimo de un año) y tu nivel de endeudamiento total, incluyendo tarjetas y créditos de consumo vigentes. Para saber tu renta líquida exacta usa la calculadora de sueldo líquido.
Tasa fija, variable o mixta
- Tasa fija: la misma durante todo el crédito. Es la más común en Chile y la más predecible: sabes exactamente cuánto pagarás en UF hasta la última cuota.
- Tasa variable: se recalcula periódicamente según un índice de referencia. Parte más baja, pero puede subir. Poco frecuente en el mercado local.
- Tasa mixta: fija los primeros años y variable después. Un intermedio que conviene solo si planeas vender o prepagar antes de que empiece el tramo variable.
Mutuo hipotecario y letra hipotecaria
El mutuo hipotecario endosable es hoy el instrumento dominante: el banco te presta directamente y puede después ceder el crédito a otra institución. La letra hipotecaria, más antigua, financia el crédito emitiendo letras que se venden en el mercado, por lo que el monto final depende del precio al que se transaron. Para el deudor, la diferencia práctica está en la certeza del monto: con mutuo sabes exactamente cuánto recibes.
Prepago: cuándo conviene y cuánto cuesta
Puedes prepagar total o parcialmente en cualquier momento. La ley permite al banco cobrar una comisión de prepago de hasta un mes y medio de intereses sobre el capital que prepagas. Aun con ese costo, el prepago suele convenir mucho, porque elimina todos los intereses futuros de ese capital.
Al prepagar puedes elegir entre bajar la cuota o acortar el plazo. Acortar el plazo ahorra bastante más intereses; bajar la cuota da alivio mensual inmediato. Si tu objetivo es pagar menos en total, acorta el plazo.
Qué es la CAE y por qué es lo único comparable
La Carga Anual Equivalente resume en un solo porcentaje el costo total del crédito: tasa de interés, comisiones, seguros y gastos. Dos créditos con la misma tasa nominal pueden tener CAE muy distintas si uno carga seguros más caros. Por ley las instituciones deben informarla, y es el único número que permite comparar ofertas de distintos bancos de forma justa.
Cómo funciona este simulador
El cálculo se hace en tu navegador con el sistema francés de amortización, tomando el valor de la UF del día desde la serie del Banco Central. Los seguros y gastos operacionales son estimaciones de mercado, no cotizaciones: el banco define los suyos tras evaluarte. Ningún dato que escribas se envía ni se guarda.